Regularização de Imóveis em Ibicaraí – Problemas e Soluções – Parte I

Terrenos Aforados.

Por: Dailton Moura Reis*

A Caixa Econômica Federal é o principal banco que oferece crédito para quem deseja adquirir um imóvel, em nosso município e Ibicaraí. Entretanto, parte significativa das pessoas que desejam comprar ou mesmo vender um imóvel financiado se deparam com uma imensa dificuldade ao apresentar a documentação exigida - principalmente nos loteamentos mais antigos que compõem o centro da cidade – vez que não são proprietárias dos terrenos onde construíram suas moradias.

É que o que se entende, grosso modo, por aforamento. Situação muito comum na cidade. Isso se deve ao fato de que, nem sempre, o senhorio direto (que possui o domínio direto/propriedade do terreno) facilita a negociação para aqueles que investiram, às vezes, centenas de reais na construção de imóveis, muitos com até mais de dois andares.

O atual Código Civil proibiu, após o ano de 2003, a possibilidade de novas enfiteuses, que é o direito real pelo qual o proprietário atribui a outra pessoa o domínio útil de imóvel, contra o pagamento de uma pensão anual, chamada de foro, daí o termo aforamento. Todavia, as enfiteuses já constituídas ainda são válidas e regidas pelo antigo Código Civil de 1916.

Além do foro anual, o enfiteuta: aquele que usufrui de um imóvel mediante pagamento de um valor, deve pagar o laudêmio (que se trata do valor que o senhorio direto recebe sempre que se realizar uma transação onerosa do imóvel, a exemplo da venda do prédio construído sobre o terreno).

Voltando ao assunto do financiamento bancário de imóveis, é direito do enfiteuta adquirir o terreno em que construiu o seu lar ou o seu comércio. Em havendo recusa do senhorio direto em transmitir (de forma onerosa) o domínio do terreno, cabe ao enfiteuta buscar a justiça a fim de ver seus direitos garantidos.

O antigo Código, já citado, em seu artigo 693. Expressa que: 

“Todos os aforamentos, inclusive os constituídos anteriormente a este Código, salvo acordo entre as partes, são resgatáveis dez anos depois de constituídos, mediante pagamento de um laudêmio, que será de dois e meio por cento sobre o valor atual da propriedade plena, e de dez pensões anuais pelo foreiro, que não poderá no seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposições imperativas deste capítulo”.

Quem se vê obrigado a acionar o proprietário do terreno, deve ajuizar uma Ação de Resgate de Aforamento, cumulada com Consignação Em Pagamento. A consignação é a forma de se depositar (em juízo) o valor que o senhorio direto se recusou a receber (2,5% sobre o valor da propriedade + 10 pensões anuais).

Feito isso, caberá ao juízo a análise da documentação, das demais provas e o consequente julgamento, ordenando ao Cartório de Registro de Imóveis que faça a transmissão da propriedade para o autor da ação, possibilitando que o antes enfiteuta se torne verdadeiramente dono do imóvel, tendo não somente o domínio útil, mas também o domínio direto.

* Dailton Moura Reis é bacharel em Direito pela UESB – Universidade Estadual do Sudoeste da Bahia e Pós-graduado em Direito Imobiliário Aplicado pela Escola Paulista de Direito.